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“没想到楼道玻璃碎裂问题刚反映三天，就换好了，物业办事效率高了，这物业费交得值了。”近日，长宁区北新泾街道新泾四村居民看着焕然一新的楼道玻璃，连声夸赞，这背后是北新泾街道物业治理效能提升的生动缩影。截至7月25日，北新泾街道物业费整体收缴率从2024年底的81.21%跃升至91.68%，提升10个百分点，2251户居民完成补缴，31个小区全部实现正增长。这组亮眼数据的背后，是街道以党建为引领，创新推行“五民工作法”破解“低缴费—弱服务”治理困局的实践成果。
从“拉锯战”到“破局点”
北新泾街道下辖15个居委会、31个小区，居住着5万余人。售后公房小区占比高，物业费长期维持在0.8元/㎡的低水平，2024年底收缴率仅81.21%，4040户未缴费，物业与居民陷入“服务差不愿缴、缴得少服务更差”的恶性循环。
“2024年，街道1389件‘12345’市民热线诉求中，物业类占了445件，约占总量的三分之一，集中在公共设施维修滞后、居住环境维护不足等方面。”北新泾街道党工委书记朱剑伟表示，破解困局的关键，在于打破“先服务还是先缴费”的二元对立。为此，街道党工委牵头组建调研专班，依托“1+2”党建机制（党工委+行政党组、社区党委），将物业治理嵌入“多格合一”网格体系。3名网格长驻点东、中、西三大网格，搭配“1+1+3+X”作战单元（网格长+街区书记+城管、城运、综治专员+物业、业委会骨干），每周剖析“12345”热线工单、双周协调难点、每月专题汇报，让治理脉络清晰起来。
“五民工作法”破题
如何让居民的合理诉求得到物业的有效回应？提炼出“集民意、访民情、解民忧、纾民困、明民责”的“五民工作法”，成为破解物业治理难题的关键。
在新泾四村，每月25日的“业主接待日”成了“民意收集站”。业委会成员围坐茶桌旁，听居民唠“楼道灯不亮”“垃圾清运慢”等家常事，能当场协调的绝不拖延。居民反映的碎玻璃三天换成新的，看似琐碎的回应，让不少曾因“小事未决”欠费的居民主动补缴费用。这正是“集民意”“解民忧”的生动实践。
“访民情”摸清缴费“症结”，街道3名专职网格长会同城运中心、社区管理办，深入31个小区，走访居民16312户次、走访物业企业11家；“纾民困”聚焦特殊群体，推出“阶梯式缴费”，为困难家庭减负；“明民责”通过40余场法治沙龙、普法讲座，让居民明晰缴费义务，同时协助物业建立“提醒—调解—诉讼”递进式催缴流程，既讲情理也守法理。
物业费收缴率和服务能级双提升
物业费收缴率提升的背后，是服务能级的同步跃升。在收缴率超95%的小区，“保修速度增快、保安巡查增频、保洁力度增大”的“三增”服务落地见效。此外，同步发行物业服务惠民卡，实施维修人工费减免政策；推出亲情停车优惠卡，为特定群体提供时段性停车便利；建立特殊群体关爱机制，开展节庆关怀活动30余场，通过“金色护航”系列活动为独居老人提供七大项水电检查服务……物业从“单一管理”转向“多元共建”，让居民切实感受到“缴费值得”。
数据显示，今年3月以来，街道“12345”市民热线物业类投诉从每月34件降至17件，降幅达50%；居民满意率从82.67%升至100%。
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